中国楼市本就是一潭浑水，2007年房价走到了当时的巅峰，国家加紧了调控力度。2008年，局势基本趋向明朗：过高的房价确实有必要进行调整了，而且市场也清楚反映出了这一大势，房地产企业也都加紧了越冬准备，房价开始明显回落。然后，来自大洋彼岸的美国引爆了国际金融危机，一番震荡之后，中国楼市被搅得更浑了：今年3月起，各地楼市迅速复苏直接进入了更加疯狂的状态，2007年的巅峰房价，在各地两次被全面刷新。
全国范围出现的抢房潮，失去理智的购房者，抛开了所有的常识、常理，奋不顾身、争先恐后地捧出成堆钞票，是房就抢。在各地一幕幕轮番上演的癫狂，终于让一些开发商也感觉到了心惊肉跳！如果说，2007年的房价还是高高在天的风筝，是蹦跳不羁的野马，那么到了2009年，风筝已经断线而扶摇直上，野马已经脱缰而成疯马。
然而，常识、常理也许会暂时失效，却不允许被市场永远地遗忘，鸵鸟一头扎进沙里，其实危险更大。不妨回头看看：2007年时楼市出现一些基本面问题非但没有解决，到现在，经金融危机的搅局，基本面问题有增无减，而且更加严重。
基本面之一
如何看待这轮的疯狂行情？会有持续的打压政策出台吗？
今年的这一波楼市疯狂，其实是金融危机带来的“副作用”。金融危机源起于美国，然后波及全球。中国的实体经济中，大量的加工出口型企业被严重冲击。于是，中国经济空前重视起“gdp保八”。四万亿财政刺激计划出台，全国性的家电下乡、汽车补贴政策陆续出台，各地陆续推出内需刺激计划，然而效果并没有预想的那么大。四万亿才投出了1/3时，中央政府就发现，各地的配套资金迟迟不能到位，而地方资金不到位的主要原因就在于楼市低迷，因为土地出让拍卖收入已是地方财政最重要的支柱。地方政府率先感受到了压力，南京、西安、上海、杭州等纷纷出台拯救楼市的地方政策，毕竟，“保八”这是一项政治色彩浓厚的重要任务。今年初，建设部一直没有松口的楼市调控政策，忽然在国家发改委领导口中变得宽松起来。随之呼应的是银行、财税等实质性措施。
现在，国庆也过了，“保八”也没有了悬念，国内宏观经济开始整体向好。那么，多年来政府一直在调控的楼市，在今年不得不姑息纵容一回后，还能继续纵容房价飙升不受约束吗？也许，用不着到阳历年底，原有的紧缩政策该重申了，该补充的要补充了，该新推的也很快出炉了。
基本面之二
是谁在抢购？没有下家的投资能成立吗？
一边是普通百姓普遍感到房价太高买不起房；另一边却是有房就旺销，见房就抢光。2007年刚性需求已不可忍受高房价，在整体收入没有明显提升，在实体经济依然步履艰难的背景下，刚性需求更加望房兴叹。疯狂抢房的究竟是何方神圣？投资者！据调查，多年前杭州新建住宅销售中，外地客和投资购房比例超过三成；随着杭州近年城市形象提升、居住环境更加改善，这一比例应该有升无降。丁桥区块是政府经济适用房与拆迁安置房建设的重点区域，理应是自住为特色的区域。然而，该区域某楼盘今年新推房源时，发现外来投资客的比例竟达到了七成！
这一轮的“供不应求”，完全是一种“基尼系数”阶段性的兴风作浪。“基尼系数”是国际衡量一个国家贫富差距的通用数据。我国在连续多年超过0.4的基础上,今年7月份新公布的基尼系数已经高达0.46。按通常观点，基尼系数0.3以下是健康的稳定线，0.4是警戒线，0.5危机线，0.6是动乱线。我国的贫富差距已经成为比较严重的社会问题。少数人口，拥有大多数财富，这些财富转化成刚性需要的比例极低，它们必然会寻找投资机会。
而这一轮的金融危机及可能带来的经济通胀，使富裕阶层急于把现金转化成抗跌保值甚至增值的不动产；实体经济的不景气，也使得原本可能用于扩大再生产的资金，变成了寻找出路的游资。那么，商品住宅轻易地成为了他们的猎物。杭州业界“800壮士”的说法是个典型例证：杭州只要是有高端楼盘发售，总有相对固定的一群人，活跃在各楼盘，踊跃下单，总人数在800人左右。
投资行为需要有接手的下家，投资才能变现。如果房价严重脱离刚性需求，楼市只是在玩击鼓传花式的投资游戏，投资行为还能成立么？看看杭州的住宅租金，多年前已经明显偏低，现在更是租售倒挂不成比例。当出于投资动机购买的住宅大量交付而无法出手的时候，投资者除了空置，就只能低价出租。到那时，买不起住房的刚性需求，除了等候经济适用房、廉租房，将更多选择长期租赁，以解决居住问题。
基本面之三
实体经济还远没有完全走出困境
人均收入增长缓慢
在这轮的金融危机冲击下，我国的实体经济还远没有完全走出困境；我国的年人均收入增长还很缓慢；这才是楼市获得持续稳定的根本性保障。而2009年的楼市，是在2007年高位的基础上一次疯狂冲高，支撑的后劲从何而来？早几年，人们还在计算“总房价应该是家庭年收入6-7倍才算正常”，近年似乎被彻底淡忘了。按杭州人均居住面积，100平方米该是三口之家的标准面积，按现在的均价，总价该多少？是杭州市家庭年收入的多少倍！
基本面之四
城市化带来的城市人口中农民工是主力
“80后”家庭在萎缩合并
中国的城市进程，是楼市最基础的利好，理论上说当然是对的。然而，城市化过程中城市新移民主要是哪些人群？按数量依次是农民工、大学生、自主创业人群、失地或拆迁安置的郊区农民。现在的房价，已经让两类最大的潜在消费人群难以企及。未来的结婚人群，多为独生子女，如果他们原是城市人口，那么他们一结婚，意味着他们背后父母家庭面临萎缩重组。每一对城市“80后”结婚，背后都可能有不止一套住宅，可以过渡，然后陆续出售出租。如果完全撇开他们的购房承受能力，楼市刚需将严重萎缩，楼市也就谈不上持续繁荣。
也许在惯性作用下，楼市的表面繁荣还将持续一段时间。但我想不会太久，或许熬不到明年第二季度。有线约束的风筝才能放得长，断线的风筝必然要落地。
