进入年末，楼市热度不减。但房贷政策走向却有变脸的强烈趋势，各种“刹车令”悄然执行：10月中旬，市区多家银行全面收紧二套房贷业务，二套房贷利率不仅不再有折扣优惠，还要统一严格执行上浮10%的规定，首付比例也提高到4成；近日又有银行表示，进入第四季度，银行今年的放贷额度已基本用完，根据银监会日前发布的《个人贷款管理暂行办法（征求意见稿）》，接下去可能将收紧个人抵押贷款业务，提高融资买房的门槛；与此同时，关于首套房贷利率7折优惠等政策年底将取消的传闻也在各大房产中介和银行之间流传……
政策趋向收紧，但有刚性需求的老百姓还得买房。那么，在房贷政策收紧的情况下，如何贷款能够节省利息支出，如何更好地利用公积金，如何选择还款方式、还款年限等问题，成为打算购房的市民当下最关心的话题。
□记者 魏秀萍
支招一
买首套房先用商贷
支招四
抵押旧房“博”优惠折扣
支招二
提前还清公积金贷款
“我想退回公积金的贷款申请，以后买房时再申请。”昨天，市民李先生将刚申请的50万元公积金贷款审批表退还给公积金管理中心。公积金贷款利率通常是最优惠的，他为何要选择商业贷款而放弃公积金贷款呢？
李先生上个月在市区购买了一套总价85万元的住房，首付35万、贷款50万。“最初我和很多人一样选择了公积金贷款，夫妻俩最高可贷50万元，公积金贷款5年以上利率为3.87%。但经央行去年连续五次降息后，5年以上商业贷款利率已降至5.94%，购买首套房且符合条件的客户贷款利率还可打7折，也就是4.158%，两者只相差0.288％。”李先生说。
由于这是他们第一次买房，仅作过渡性使用，今后还会买第二套房子，申请二套房贷贷款利率不仅将无法享受7折优惠，还要在基准利率的基础上上浮10％。经过考虑，买第一套房时李先生选择了商业贷款。
面对二套房贷从紧可能增加的利息支出，不少购房者动起了如何更好地利用“公积金”的脑筋。业内人士建议，对有公积金贷款资格的人来说，买首套房不妨用商贷，而将公积金贷款用于购买第二套改善型住房，从而避免申请二套房贷时的“尴尬”处境。
记者昨日了解到，随着年尾临近，各银行对个人住房贷款普遍“惜贷”，以及房贷利率7折优惠将取消的预期，不少首次置业者纷纷放弃公积金贷款而选择7折商业贷款。李先生算了一笔账：以贷款额50万元、20年为例，按照等额本息法，公积金月供需2995.76元，商业贷款月供3071.69元，两者相差仅75.93元。但如果买第一套房申请公积金贷款，买第二套房申请商业贷款时房贷利率将在基准利率5.94％的基础上上浮10％，同样以20年贷款额50万元为例，选择等额本息法每月的月供要3737.88元，比较而言，还款压力要大许多。
贷款方式
首套房商业贷款
二套房公积金贷款
贷款额度
50万元
50万元
贷款年限
20年
利率
4.158
3.87
月供
3071.69元
2995.76元
还款本金共计
737205.6元
718982.4元
方案一
两套房还款本息共计145.6188万元
两个方案的比较
贷款方式
首套公积金贷款
二套商业贷款
贷款额度
50万元
50万元
贷款年限
20年
利率
3.87
6.534
月供
2995.76元
3737.88元
还款本金共计
718982.4元
897091.2元
两套房还款本息共计161.6073万元
161.6073万元-145.6188万元=15.9885万元
方案二
“若手头上已有一套房子，可以将房产抵押给银行，凑足房款再去买房，用这种个人抵押贷款方式可以省好几万元呢！”绍兴的开发商在项目开盘时，大都会推出“按揭9.8折，一次性付款9.7折”的优惠。无论是哪里的房子，一次性付清房款必然能享受到更大的优惠，于是不少购房者为了这一折扣，不是买好房后再申请住房按揭贷款，而是提前到银行申请抵押贷款，凑足全额房款后再去买房子。
银行人士也表示，只要手头上已有一套住房，且三证齐全，不论是购买一套房还是二套房，采用抵押贷款方式买房，都可以从开发商处“博”得一次性付款的优惠折扣。
市民王先生2001年结婚时买了第一套房子，75平方米，现已还清贷款。“现在孩子大了，想换套大房子，看中了一套120平方米的新房，这两年的积蓄刚好可以支付首付。”为能争取到“一次性付款享受9.6折”的促销活动，王先生打算将原来的这套房子抵押给银行，贷款凑足全额房款，这样可比向银行申请按揭贷款便宜2个点，105万元的房子就能便宜2.1万元。“不管是把新房还是旧房抵押给银行，银行政策是一样的；差别就在于抵押旧房可以换来房款2个点的优惠。”
市区某银行个贷部有关人士告诉记者，面对楼市兴起的“优惠折扣”，的确有部分购房者开始尝试“先贷款再买房”的购房模式，他们先找到银行，通过住房抵押贷款或信用贷款等方式贷到一笔钱，凑足全额房款后再去和开发商谈“一次性付款”的优惠折扣。目前，购房者采用住房抵押贷款和商业贷款所能享受的政策基本一致，像有些年轻人虽然已有一套房子，但并不是自己购买的，而是父母赠予或祖辈留下来的，现在买房仍属于购置首套房，采用住房抵押贷款方式依旧可以享受基准利率7折的优惠。
“刚结婚或刚参加工作时购买的第一套住房往往面积较小，总价较低，对于这类首次置业的业主，我们会建议其先用商业贷款，把公积金贷款的优惠留在下次购买改善住房时享受。”银行理财师赵小姐介绍，第一套房若不动用公积金贷款，则将来随时可以用公积金贷款购置第二套房，可以规避商业贷款二套房的限制。尤其是当前首次购房商贷优惠利率可享受7折优惠，与公积金贷款3.87%的利率相差很小，优势则更明显。
当然，如果家庭经济能力较好，在升级置业之前可以将原来的公积金贷款一次性提前还清，那么买第二套房时还是可以利用公积金贷款。但现在很多人会将贷款年限设得比较长，不少为20年。而随着现代人住房改善速度逐步加快，一般过了10年左右就会有换房需求。如果买第一套住房时选择了公积金贷款且未还清，在购买第二套及以上住房时，只能选择商业贷款，贷款利率必然较高。因此购房者需要综合考虑家庭今后几年的财务状况，作出最为合理的选择。
支招五
公积金组合贷
适当缩短年限
市民刘女士夫妇想购买市区城北一套总价95万元的住房，家中已有积蓄45万元，还需贷款50万元。但经公积金管理中心审批，刘女士夫妻最高只能贷到35万元的公积金贷款，还差15万元的购房款。这种情况下，购房者是使用公积金组合贷还是纯商业贷款呢？年限如何选择？
专家建议，可使用公积金组合贷款方式，其中公积金贷款的还款年限宜短不宜长，而商业贷款部分年限则可长些。因为当公积金贷款额较少时，每月的还款压力相对较小，依35万元公积金贷款计算，10年期限，每月还款3522元。而且将还款期限缩短，当有能力再升级置业时，原来的公积金贷款已还清，那么买第二套房时还是可以利用公积金贷款，因为在我市，银行虽已收紧了第二套房贷，但公积金贷款并无“二套房”概念。只要之前的公积金贷款还清后再申请公积金贷款，目前不受“第二套房贷款需提高利率”的限制，仍可以享受首付40%，五年以上3.87%利率的贷款政策。
支招三
“等额本金”还款方式更省钱
市民陈先生购买了一套总价90万元的住房，由于是第二套房，银行要严格执行1.1倍的利率政策，在还款方式一栏中他选了“等额本金”。“我总共要贷款50万元，20年还清，采取等额本金方式还款的借款人总利息将省6万元左右，比‘等额本息’更划算。”
记者了解到，在通常情况下人们贷款会更青睐等额本息的还款方式，借款人每月偿还相同的金额。如今在银根缩紧，尤其是二套房贷利率严格执行1.1倍的政策环境下，每月还相同的金额，总体算下来利息不菲，从还款总额的多少来看，还是采用“等额本金”的方式比较划算。但也有银行的房贷专家认为，“等额本息”与“等额本金”两种还款方式，从资金利用角度来讲是一样的，需要购房者根据自身情况综合考虑来进行选择。
等额本息还款方式便于购房者根据还款额来计划每月支出，方便购房者理财。前期本金归还少，利息归还较多，购房者全期利息支出较等额本金还款法多。适合月收入比较稳定、额外支出较少的家庭，以及买房自住、经济条件不允许前期投入过大的人群。
而等额本金还款法，每期归还本金数额相同，购房者全期利息支出较等额本金还款法少。前几期支付本金额较大，对于交首付后手头剩余资金较少的客户，前期供款压力较大。月收入较高或有提前还款计划的人群，选择等额本金法更合算。
